Ísland stendur frammi fyrir þrálátu vandamáli þar sem verðbólga dregst hægar niður en vonir stóðu til. Seðlabankastjóri hefur ítrekað bent á að húsnæðisliðurinn vegi þungt í þessari þróun og geri „síðustu metrana“ í baráttunni sérstaklega erfiða. Til að skilja rót vandans þarf hins vegar að líta lengra en á fasteignaverð og skoða hvernig samspil veikburða leigjendaréttar og útreikninga Hagstofunnar hefur skapað vítahring sem nýjustu aðgerðir stjórnvalda virðast ekki rjúfa.
Kjarni málsins er tæknilegur en afleiðingarnar efnahagslegar. Annars vegar hefur ný aðferðafræði Hagstofunnar, leiguígildi, aukið vægi leigumarkaðarins í vísitölu neysluverðs. Hins vegar er íslenski markaðurinn nær einstakur í Evrópu að því leyti að mánaðarleg vísitölutenging leigu er algeng og hlutur vísitölutengdra samninga mjög hár. Þegar þetta tvennt kemur saman myndast hættuleg afturvirkni: hækkun á vísitölu leiðir samstundis til hærri leigu, sem skilar sér svo strax inn í næstu mælingu sem enn meiri verðbólga.
Þessi sjálfvirka tenging er fátíð í nágrannalöndum okkar, enda hafa þau byggt inn varnagla. Í Frakklandi var búin til sérstök leiguvísitala, Indice de Référence des Loyers (IRL), sem slípar af toppana og skapar fyrirsjáanleika. Í Danmörku var brugðist við óðaverðbólgunni 2022 með því að setja tímabundið 4% þak á leiguhækkanir. Í Þýskalandi og Austurríki er gengið enn lengra. Í mörgum þýskum borgum gildir „leiguverðsbremsa“ (Mietpreisbremse), sem kemur í veg fyrir að leiga í nýjum samningi fari meira en 10% yfir meðaltal á svæðinu. Í Vínarborg byggir leiguverð á stórum hluta markaðarins ekki á markaðsvirði, heldur viðmiðunarverði (Richtwertmiete).
Þessar aðgerðir eru hluti af stærri hugmyndafræði sem kenna má við „búsetutryggingu“ – viðurkenningu á þeim rétti að geta búið á heimili sínu með öryggi. Í Svíþjóð geta leigjendur farið með mál fyrir öfluga kærunefnd (Hyresnämnden) og fengið ofgreidda leigu endurgreidda. Þetta veitir leigjendum raunverulegt vald.
Á Íslandi er raunveruleikinn annar. Nýlegur húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar, sem kynntur var með stolti, boðar „leigubremsu“ sem er því miður lítið annað en sýndarmennska. Hún á aðeins við um fyrstu 12 mánuði nýrra, tímabundinna samninga. Eftir það geta leigusalar hækkað að vild. Þetta er eins og að tipla laust á bremsuna á fleygiferð og halda því fram að maður hafi náð stjórn. Nýjustu tölur sýna að tæplega helmingur allra skráðra leigusamninga, eða um 12.000 talsins, eru ótímabundnir. Fyrir allan þennan hóp gerir aðgerðin nákvæmlega ekki neitt. Þetta sýnir að ríkisstjórnin lítur enn á leigumarkaðinn sem biðstöð, en ekki varanlegt búsetuform fyrir þúsundir Íslendinga.
Þessi misheppnaða nálgun skaðar ekki bara leigjendur; hún skaðar allt þjóðarbúið. Áhrif hækkandi leiguverðs á verðbólgu og þar með verðtryggð húsnæðislán eru gríðarleg. Reiknað hefur verið út að heildarhöfuðstóll verðtryggðra húsnæðislána hækkar aukalega um 30 milljarða króna á hverju ári, eingöngu vegna hækkunar á húsaleigu. Fyrir fjölskyldu með 40 milljóna króna verðtryggt lán þýðir þetta tæplega 11 milljóna króna aukna greiðslubyrði yfir lánstímann. Þetta er gjald sem lendir þyngst á ungu fólki og stórskaðar íslenskar fjölskyldur.
Vandinn er því ekki bundinn við leigjendur eina heldur er hann efnahagslegt stöðugleikamál sem varðar alla. Það kaldhæðnislega er að einmitt þegar stærsti höfuðverkur ríkisstjórnarinnar er verðbólga, þá er gripið til aðgerða sem hafa hverfandi áhrif á einn stærsta drifkraft hennar. Til að rjúfa þennan vítahring þarf að taka upp verkfæri sem hafa sannað gildi sitt: sérsmíðaða leiguvísitölu, raunverulega leigubremsu eða þak á álagssvæðum og umfram allt að efla rétt leigjenda til að leita réttar síns. Þetta er ekki róttækt, heldur grunnstefið í heilbrigðum leigumarkaði og skynsamleg hagstjórnartæki sem stuðla að stöðugleika fyrir allt samfélagið.
Aukin stofnframlög eru jákvætt skref
Í umræðunni um þráláta verðbólgu og stýrivexti Seðlabankans hefur eitt áhrifamesta hagstjórnartækið til að kæla húsnæðismarkaðinn nánast alfarið flogið undir radarinn. Á meðan athyglin beinist að veikum leigubremsum og almennum réttindamálum leigjenda, liggur lausn, sem skilar mestum árangri fyrir hverja krónu, falin í augsýn: Aukin stofnframlög ríkisins til óhagnaðardrifinna leigufélaga.
Samkvæmt Jónasi Atla Gunnarssyni, hagfræðingi Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS), eru þessi framlög áhrifaríkasta leiðin til að hafa bein áhrif á húsnæðiskostnað. Gagnagrunnurinn er ótvíræður. Á meðan markaðsleiga fyrir þriggja herbergja íbúð hefur rokið upp í 292 þúsund krónur, hefur leiga á sambærilegri íbúð innan óhagnaðardrifna kerfisins lækkað á föstu verðlagi og stendur nú í 183 þúsund krónum.
Þetta er ekki bara áhugaverð tölfræði fyrir þá sem eru á leigumarkaði. Þetta eru tölurnar sem Seðlabankinn mænir á. Húsnæðisliðurinn, sem er uppspretta um 40% af þrálátri verðbólgu á Íslandi, byggir nú á gögnum frá báðum þessum mörkuðum. Hver einasta íbúð sem bætist við í óhagnaðardrifna kerfinu togar því meðaltalið niður og hefur bein, kælandi áhrif á verðbólgumælinguna. Þetta er ekki bara aðstoð fyrir leigjendur; þetta er bein árás á verðbólgudrauginn sem hefur áhrif á verðtryggð lán og vexti allra landsmanna.
Í nýjum húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar er stigið jákvætt skref með því að hækka hámarks hlut ríkisins í stofnkostnaði úr 30% í 35%. En raunverulegi slagkrafturinn ræðst af fjárlögum hvers árs. Árið 2024 var framlagið aukið verulega í 7,3 milljarða, sem áætlað er að skili 600 nýjum íbúðum.
Reikningsdæmið er einfalt: Hver nýr milljarður sem settur er í stofnframlög skilar, gróflega áætlað, um 50-60 nýjum íbúðum. Þetta eru 50-60 fjölskyldur sem flytja úr dýra markaðskerfinu yfir í stöðugt og hagkvæmt umhverfi. Þetta dregur úr eftirspurn á almenna markaðnum og skapar þrýsting niður á við á leiguverð fyrir alla.
Á meðan 62% leigusamninga í leiguskrá HMS (um 17.000 talsins) eru enn á markaðsvöxtum, og engin raunveruleg lög tryggja búsetuöryggi til langs tíma, eru öflug stofnframlög mikilvægasta verkfærið til að þroska íslenskan leigumarkað. Þetta snýst um að byggja upp framboð sem skapar stöðugleika.
Það er kominn tími til að stjórnvöld átti sig á því að djarfari fjárlög til óhagnaðardrifinna leigufélaga eru ekki bara félagsleg aðgerð. Þau eru bráðnauðsynlegt og skilvirkt hagstjórnartæki til að ná strax tökum á verðbólgunni og skapa þann stöðugleika sem er forsenda þess að taktfast vaxtalækkunarferli geti hafist. Þetta er vopnið sem nýtist best – ekki bara fyrir leigjendur, heldur fyrir okkur öll.
